去年北京大宗交易额创历史新高 内资买家近8成

由于北京写字楼市场租金高居不下且空置率连续6年都保持在10%以下，很多企业租户都在另寻新的租赁方案。而产业园区近年来凭借大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等条件越发受租户青睐。

由于货币政策及金融市场等因素影响，北京大宗物业投资市场已转变为卖方市场。戴德梁行统计显示，2016年北京大宗物业交易总额376亿，70%以上的投资类型为写字楼，内资买家占比近80%。

值得关注的是，核心商圈具有稳定现金流的整栋销售项目极其稀缺，投资者目标已开始转向有改造潜力项目及新兴商圈新建项目。

戴德梁行北中国区投资及顾问服务部主管刘兵在接受21世纪经济报道记者采访时表示，“2017年，在REITs/CMBS等多样化退出渠道的带动下，预计北京大宗物业投资市场将会持续活跃。”

大宗交易再度活跃

经过上一年国内经济减速、投资者海外投资窗口打开影响国内投资市场放缓后，2016年投资市场大宗交易频现。这里的大宗交易指资产超过3亿、以投资或自用为目的的房地产交易。

刘兵表示，在2014年底到2015年初，北京大宗交易是买方市场。而随着国内经济转型、通胀压力，加之股市疲弱、人民币汇率波动的外部影响，北京优质物业成为投资机构最好的投资类型之一。这也令业主在交易中更加具有话语权。此外，国内“营改增”新政，在一定程度上促使企业投资物业时更好地做税务筹划。

2016年，戴德梁行共录得北京大宗物业交易总额376亿。其中内资买家占比近80%，保险公司除自用外，也在市场上进行规模性投资。写字楼仍然是投资的主要物业类型，70%以上的投资额都投向写字楼。

值得注意的是，核心商圈很难见到整栋成交案例，如CBD商圈的招商局大厦、世纪财富中心东塔均为半栋交易。城区五环内大宗交易以改造升级为主，代表项目如东北三环太阳宫百盛商场，未来将改造成写字楼项目。早在2014年基汇资本收购东三环盈科中心，也预计将原有的太平洋百货（当时太平洋百货因经营不善已经退出）改为办公展示。城区内也陆续有项目从原来的商业、酒店用途改变为写字楼，包括建国门的万豪酒店、东长安街中粮广场商业部分等。可见，从物业改造角度增加物业实用性以实现租金收益是市场上买家新的投资角度。同时，由于五环内限建影响，一些希望在城区内打造项目的开发商也转而瞄准投资存量市场，很多大型开发商都已经成立直投团队。

刘兵指出，“随着新兴区域的政策利好、配套日趋完善，投资者已在有潜力的城郊新区出手。最热的区域为首都机场附近的望京/酒仙桥区域。未来有发展潜力的通州、丽泽商圈也不失为投资者青睐的重点区域。未来一年，在REITs/CMBS等多样化退出渠道的带动下，预计大宗物业投资市场将会持续活跃。”

产业园需求旺盛

大宗交易旺盛的另一面是，市场需求旺盛。

根据戴德梁行统计，截至2016年第四季度，北京写字楼市场需求依旧活跃，全市甲级写字楼年度净吸纳量高达78.5万平方米。以望京-酒仙桥最为可观，其租赁成交量占比达到22.9%；燕莎商圈位列第二，占比为16.3%。旺盛的需求推动租金继续上升。该季度北京全市甲级写字楼市场按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米人民币387.2元，环比增长0.9%。五大核心商圈甲级写字楼按建筑面积计算的有效净租金达每月每平方米人民币409.5元，环比增长1.6%。其中租金涨幅最高的分别为中关村、金融街及燕莎商圈。

成交行业以金融业、高科技业和专业服务业为主，占比分别达到40.2%、22.6%和14.9%。

由于北京写字楼市场租金高居不下且空置率连续6年都保持在10%以下，很多企业租户都在另寻新的租赁方案。而产业园区近年来凭借大面积、低租金、优惠的政策、舒适的绿化环境等条件越发受租户青睐。

截至2016年第四季度，北京全市产业园区总存量约为1456万平方米，其中北京经济技术开发区存量最高，达314万平方米，占总存量的22%；其次为中关村和望京-酒仙桥商圈，存量占比分别为21%和15%。

2017年，北京全市预计将有238万平方米新增写字楼入市。戴德梁行北中国区写字楼企业服务部主管严区海表示，“大量写字楼入市为北京市场带来的挑战和机遇并存。另外，2016年7月北京市政府出台进一步落实房产税的通知，由于业主方或将由新政策带来的上升的税务成本转嫁给租户，预计未来租金将会面临新一轮上涨。对新政策的执行情况及其对市场带来的变化需保持密切关注。”

严区海认为，随着政策推动，未来几年，北京成熟产业园区将继续受到企业青睐，次级产业园区也将继续发展壮大。产业园区需求依然强劲，租金将继续呈上扬态势。