稳房贷重在“分类调控”与“差别化”

（原标题：稳房贷重在“分类调控”与“差别化”）

资金对楼市的影响不言而喻，2015年以来，热点楼市火爆，“加杠杆”造成投资和投机炒作蔓延。2016年，近40%的银行信贷投向房地产，新增房贷增长了38%，并占到商品房销售额的50%。

今年“两会”期间，面对记者关于杠杆快速增长的提问，央行行长周小川表示，房贷增长有助于居民买房，有助于降库存，但又容易使房价上升。总体来说，住房贷款在中国还会以相对较快的速度发展，但确实要适当平衡，随着住房政策调整，估计会适当放慢。看来，信贷要支持去库存和合理需求，但加杠杆驱动房价上涨，未来要控制杠杆。

大家可能还记得，始于2014年9月的新一轮楼市政策调整，一开始就强调分类调控、落实地方主体责任、房贷政策差别化等总基调。但是，由于2016年经济增长有滑出底线的风险，基于落实增长目标的考核时，“托底”的一面有意无意占了上风。2016年10月以后，热点城市整齐划一地抛出重磅楼市调控政策。风险必须要防范，但更要认清的是，楼市风险不在楼市自身，而在于监管体制未理顺，如地方主体责任、分类调控“落地”效果不好，再如监管协调不足，资金准入和杠杆政策没有得到严格执行。

去年下半年以来，楼市调控一轮又一轮，但凡哪个城市投机炒作冒头，政策即以非常高的效率出台，比如近期环北京（楼盘）、环上海（楼盘）启动限购，杭州（楼盘）、三亚（楼盘）强化限购和限贷等，以及通过严厉打击首付贷、众筹炒房，禁止资管和私募对接热点楼市项目等，在热钱和楼市之间搭建“防火墙”。另外，出台多项新规规范理财、险资投向和监管，春节前后展开债市“去杠杆”打击资金空转等。

此外，周小川行长还在今年“两会”期间表态，金融监管协调机制已形成，比如对资产管理产品的定义、范畴、监管标准等取得了共识，统一的债券交易监管办法也要出炉。热点楼市被控制住了，资金监管空白被堵住了，楼市政策就应该转向分类调控的另一面，即支持合理住房需求，支持广大三四线城市去库存。由此，住房信贷政策才真正做到差别化，楼市“分类调控”的原则才真正“落地”。

细细梳理以上楼市调控政策“进化史”不难发现，其中最大的不同恰恰在于越来越强调“分类调控”和“差别化”调控。笔者由此预计，推动“分类调控”和“差别化”真正落地，这或是住房贷款政策与时俱进的大方向。

全国336个地级市中，目前房价下降的占34%。同比上涨的200多个城市中，涨幅在5%以下的占比近60%，房价涨幅超过10%的只有20个城市。也就是说，只要控制住这20个城市，楼市风险就不会爆发。同时，堵住金融监管空白，搭建好“防火墙”，就能控制住泡沫风险和资金空转。“三期叠加”背景下，新兴产业方兴未艾，要守住稳增长“底线”，不能忽视楼市的作用。

相比10年前，当前楼市量价、交投等各个指标全部翻了5-10倍。房地产这个“庞然大物”的些许变化，对上下游诸多行业、对固定资产投资、对消费等，影响都是巨大的。据笔者调研，尤其我国中西部很多城市，目前60%-80%的固定资产投资来自房地产，楼市潜在库存需要5-10年消化。同时，农民进城、农民工在城市（镇）扎根，人口从小城市迁往大城市和都市圈的愿望很强烈。

周小川表示，房地产开发是一个很长的产业链，带动一系列产业供给，所以房贷不能简单地看作是买房子，实际上会传递到相当大的产业链上。银监会副主席王兆星也表示，房地产蓬勃发展对经济成长、财政税收及银行资产与利润都有巨大贡献。房地产在不出现大泡沫、大波动的环境中稳定健康增长是银行界乐于看到的。

可见，对房地产、住房要有全新客观的认识。“房子是用来住的，不是用来炒的”，这是我国继1998年住房市场化改革、2007年加强住房保障后，对未来房地产和住房发展又一个里程碑的改革定位和发展导向。因此，要摒弃情绪式地打压房地产的理念，摒弃房地产“工具化”；另一方面，要认识到过去20年交投均保持20%的高增长后，楼市在历史高位的变化对经济金融的冲击。

同时，也要认识到，我国存在巨大的城乡差距，当前都市圈建设、小城镇建设正如火如荼。尽管城镇常住人口户均拥有住房套数达到1.1套，但存量房中有20%的建于上世纪70-80年代供应短缺时期，甚至在计划经济时期，有30%的存量房缺少独立厨房、卫生间或阳台等设施。即便是上海，水管和排污设施也不健全。

这就是对楼市的客观认识，也是不得不面对的现实。一方面，热点楼市要控制，投机炒作需求要打击；另一方面，住房消费升级和城镇化继续推进的背景下，要支持合理需求、新市民进城购房需求。此外，三四线楼市隐性库存很大，将去库存与城镇化契合，加强三四线城市与大城市之间基础设施互联互通、公共服务均等化，完全可以实现城镇化和房地产的良性循环。

从国际上看，居民实现住房需求普遍依赖银行信贷杠杆支持，预售和按揭被认为是推动房地产发展的重大“发明”。20世纪80年代，美国社区银行——储贷协会90%的贷款投向居民住房按揭。90年代以来，“两房”帮助数千万人实现“住房梦”。截至2000年，日本住房金融公库提供了76万亿日元的住房贷款，超过了全部市场化金融机构提供的66万亿日元的规模。

而且，美国和日本等国家，为支持住房消费，住房贷款首付比例仅为10%-20%，远远低于我国。在我国，随着多渠道直接融资的大发展，制造业产能过剩，加上创业和现代服务业转向资本市场融资，银行已开始调整贷款结构，即从制造业和企业贷款转向房地产和消费贷款。这就是缘何，周小川行长和王兆星副主席对于个人住房贷款给予如此高地位和重要性评价的原因。

未来住房贷款政策如何真正做到“分类调控”“差别化”？笔者建议，严格控制资金进入热点楼市和“加杠杆”后，对于合理住房需求、改善型住房需求，三四线城市“去库存”，基于新型城镇化、基础设施互联互通、公共服务均等化和“补短板”带来的巨大红利和不动产长期升值，以及国有控股银行发挥政策性住房金融的职能考虑，银行业整体将大力发展按揭贷款业务。银行信贷的积极参与，对经济增长和转型，对稳定和风险防范，对于民生诉求和共享发展，都是应有之义。