三四线城市去库存加快 大都市圈局部城市将现机会

（原标题：限购碾过 三四线楼市）

限购的潮水漫过一二线城市后，正向三四线城市席卷而来。

3月15日，南京、青岛、赣州同日升级或出台限购政策。而在这之前，三月以来，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州、海南三亚等市、区已相继出台或升级限购、限贷政策。

限购范围从一线和核心二线城市扩大到三四线城市，其背后是三四线城市销售的火爆。当一线城市房价冲顶、限购限贷政策从严后，资金迅速外流到三四线城市。

此番景象与2011年三四线城市房价上涨的往事何其相似。但2011年的三四线城市上涨行情中，房企转向三四线城市布局且此后多年为毛利率下降而头疼，三四线城市的房价也在随后出台的限购政策中偃旗息鼓。

日光之下无新事，在限购蔓延的态势下，本轮三四线城市楼市的繁荣能维持多久？

限购降临三四线城市

据第一财经记者不完全统计，从3月起截至3月15日，出台或升级限购限贷措施的城市已有十个，除了赣州、南京、青岛外，还有涿州、涞水、杭州、张家口崇礼区、嘉善、滁州、三亚等七个城市。

疾风知劲草。在3月之前，2017年1月、2月，三四线城市销售崛起。

3月14日，国家统计局发布的数据显示，2017年1～2月，全国商品房销售面积达14054万平方米，销售金额达10806亿元，同比增速分别为25.1%、26.0%，销售面积增速较2016年12月提升了13.8个百分点，超过市场预期。

分区域数据显示，今年1～2月份，全国中部、西部销售面积同比增速明显高于东部，中部为33.0%，西部为36.2%，而东部仅为15.9%。

国家统计局新闻发言人、总经济师盛来运介绍2017年1～2月份国民经济运行情况，指出从1～2月份情况来看，三四线城市去库存的进程在加快。

东方证券分析师竺劲在研究报告中指出，全国商品房销售增速的提升主要因为三四线城市的销售带动。原因是，一二线城市主要分布在东部，而东部地区销售面积的增速逊于中西部。竺劲认为，销售结构已经起了变化，高房价的一二线城市占比下降，低房价的三四线城市占比增长，三四线城市的销售带动了整体销量的提升。

对三四线城市而言，这是一场迟来的盛宴。在过去1～2年，尤其是2016年，政府提出去房地产库存大计，但在信贷宽松、政策释放红利的大环境下，仅火了一线和核心二线城市。在去年第四季度，全国多城出台密集的调控政策后，告别一二线城市后，去库存政策需在三四线城市发光发热。

2017年，暂停或放缓土地供应、调整普通住宅标准、降低首付比例、契税优惠、鼓励人才购房、买房落户等方面的措施仍在多数三四线城市推行，直至3月针对三四线城市的限制政策出台。部分城市已经不需要“救市”了。

阶段性上涨

限购政策的出台会是三四线城市此轮行情的转折点吗？在预测未来之前，讨论三四线城市楼市繁荣的逻辑不可避免。

这并非三四线城市首次出现上涨行情。2011年，因一二线城市调控严格，而三四线城市政策环境宽松，开发商、购房者资金流向三四线城市，三四线城市的房价涨幅一度超过一二线城市，成为新的楼市热土。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经记者表示，从逻辑上分析，今年三四线城市的上涨行情与2011年具有一定的相似性。在一线城市和核心二线城市限购后，资金溢出叠加资产荒下的投资需求效应，把部分购房需求驱赶至三四线城市，形成了三四线城市的阶段性繁荣。

“区别在于，过去政府没有明确提及去库存，但现在三四线城市是有去库存导向的。”严跃进称，三四线城市的供地节奏没有过去快了，库存只减不增。

同策咨询研究中心总监张宏伟告诉第一财经记者，近两年来，部分三四线城市以消化存量用地的方式解决“去库存”，以江苏为例，在同策咨询监测的16个三四线城市中，截至2016年年底，商品住宅的平均存销比为6.79个月，已无去库存压力。

然而，一家华南房企的投资负责人认为，“目前三四线城市的成交数据仅仅兑现了短期预期，中长期而言，城市房价的上涨逻辑依然由产业和人口所决定。”

关于三四线城市的去库存问题，中国住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌在接受第一财经记者采访时表示，三四线城市地方政府对城市、土地的规划影响到地方库存，新型城镇化发展过程中，产业和人口能否提供支撑仍是关键。

繁荣迷局

中长期内，市场发展与调整的广度和深度依然难以预测。假如三四线城市本轮销售上涨，并非由内在的发展力量作支撑，而仅仅因一二线城市限购得到的外溢需求刺激，那么销售繁荣将难以持续。

历史或许能说明问题。在2011年的三四线楼市的上涨周期中，万科、恒大、绿地等开发商转往三四线城市布局，但它们很快就后悔了。

随着全国超过40个城市的住房限购落地，三四线城市房价应声而落。而进入三四线城市的开发商，如华润置地，其于2010～2011年间在三四线城市密集布局，使得整体毛利率从2011年的39.5%降至2014年底的30.6%，近年来，为提升毛利率，华润置地进行战略纠偏回归一二线城市。

历史轮回，在2014年、2015年相继解除限购的城市，已有部分重新受限，然而，2017年三四线楼市的表现会重蹈2011年的覆辙吗？

严跃进认为，三四线城市限购说明其进入了“去库存”和“控房价”双轨并行的模式，但对于三四线城市来说，去库存是核心要务，限购政策主要是针对局部区域的，不会盲目地全面限购。

张宏伟表示，目前调控针对的是环北京、环上海、环南京的三四线城市，从调控的目的来看，首先是保护本地的首套自住需求及改善型需求，其次，是为了进一步限制环北京、环上海大都市圈的楼市投资、投机性需求，为过热的三四线城市降降火。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁有相近的观点，“2017年的三四线城市限购不会跟2011年一样大水漫灌，只会针对个别的有涨价迹象的城市，而去库存压力大的城市将继续实行去库存政策。这是深度的分类调控、因城施策的表现。”

3月10日，央行行长周小川在两会新闻发布会上表示，住房贷款在中国还会以相对比较快的速度发展，但是确实要适当平衡。宋丁对第一财经记者表示，“银行将通过三四线城市的定向宽松推进城市去库存，三四线城市的阶段性行情仍将持续。”

同样，与分类调控、因城施策所对应，上述多名受访人士均认为，三四线城市不会出现普涨行情，机会将出现在大都市圈的局部城市。