山东首批共有产权房在烟台建成 你能享受这种“准公共产品”吗

共有产权住房项目近期在多地纷纷落地，这是落实中央“建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”部署的重要体现。
    在山东，烟台推出了全省首批共有产权住房项目。经济导报记者日前走访其中进展最快的一个项目发现，该项目已经基本建成，即将在近期启动购房程序。
    “在我看来，共有产权住房是一种政策性商品房，它可以满足保障对象对房屋的产权性需求，这与此前其他类型的保障房是不同的。”烟台市住房保障中心副主任迟乔告诉经济导报记者。

小高层已基本建成

    1月5日，在烟台市莱山区石家瞳村西，一片整齐的小高层楼房已经基本建成，小区的名字为“锦绣家园”。小区已经有少量的入住，偶尔能看到一些人进出。
    刘女士就住在这个小区，下午她来到小区门口的58路公交车站，准备乘车前往市区购物。“我们这里有一部分是经济适用房和廉租房，所以已经有人入住。除了距离市区有些远、配套还不完善外，其他还算可以。门口有公交车，去市区挺方便。”
    很多人不知道，这个小区是山东省首个共有产权住房项目。此前，烟台市推出可供出售的共有产权住房共1476套。其中，锦绣家园项目1254套，单套建筑面积为54平方米至97.77平方米，房屋状态为毛坯房；另一楼盘锦绣新天地项目222套，单套建筑面积58.46平方米至90.68平方米，房屋状态也是毛坯房。

市场价9折再打7折

    迟乔向经济导报记者介绍，上述共有产权住房属于出售性质，由物价部门在同地段、同类商品房的基础上下浮10%来确定一个基准价。这个基准价是完全产权商品房的价格，购房人可以买下其中70%的产权，剩下30%的产权在两年之后可以自愿购买。
    目前，经物价等部门核定，锦绣家园的销售基准价为6150元/平方米，锦绣新天地为5970元/平方米，其对应70%的产权价格分别为4305元/平方米和4179元/平方米。这一价格相当于购房人在市场价9折的基础上再打7折，另外，购房还可以使用按揭贷款。
    买下70%的产权两年之后，购房人如果不再购买剩余30%的产权，则房屋不能用于交易，但其他方面跟普通的商品房相同，不仅可以居住，还可以继承等。
    如果购买剩余30%的产权，则要按照购买时的计税评估价格交易，购房人要承担契税、印花税等税费，且价格参照当时的市场价。
    在购房流程方面，首先由申请人提出购房，相关部门会对申请人的购房资格进行审核，并采取综合评分的方式统一计分，确定各申请人的轮候选房顺序。
    迟乔向经济导报记者表示，烟台市推出的首批共有产权住房共400套，目前已确定有353户入围，近期就将联系开发企业进行销售。

土地非划拨

    共有产权住房跟以往的保障性住房有什么不同之处？
    迟乔告诉经济导报记者，共有产权住房从本质上说是一种商品房。在以前，国家也曾推出过出售性质的保障房，如经济适用房。但那是划拨土地，买房人可以以经济适用的价格买下房屋，但在未来交易的时候，需要补缴土地出让金。
    而共有产权住房是政策性的商品房，它的土地是出让土地，而非划拨用地，土地的价格已经在房价里了，未来买房人再转让不需要缴纳土地出让金。
    这也反映在最开始的房屋基准价定价环节上：共有产权住房是按照周边商品房的情况来核价的，虽然价格下浮10%，但它体现的是让利于民。它是拥有完全产权的房屋，只是买房人开始只买下70%的产权。
    迟乔表示，未来共有产权住房的产权证上，也会注明为商品房性质，只是会进一步标明它是共有产权，买房人只持有部分产权份额。

保障覆盖面扩大

    另外，业内普遍盼望，共有产权住房能够解决“夹心层”的住房问题。所谓“夹心层”，是游离在保障与市场之外的无能力购房群体的代名词。烟台的共有产权住房会否在这方面实现突破？
    “我们倒没有把保障对象分得那么细。我们把共有产权住房划到大的保障政策范围之内，它的保障对象是所有的保障对象，而我们对保障对象只有一个标准，并没有区分‘夹心层’等更细分的保障对象。”迟乔向经济导报记者表示。
    但在实质上，共有产权住房确实为老百姓提供了一个多样化，特别是产权性的保障性产品。
    “这些年，随着保障力度的加大，住房保障对象覆盖面也在扩大和提升。以前我们搞廉租房、经济适用房，那时候保障对象确定为低收入家庭。而现在，保障对象已经扩大到中等偏下收入家庭，保障对象的家庭支付能力并非完全一样，那些拥有一些支付能力的家庭对产权会有一定需求，共有产权住房将满足这部分家庭的需求。”迟乔说。

持续性投入模式待解

    合富辉煌山东分公司副总经理许传明对经济导报记者分析，共有产权住房主要就是满足了所谓“夹心层”的需求。这部分群体一方面无力在普通商品房市场购房，一方面也有一些支付能力，可以承受共有产权的成本。
    共有产权住房是一种多样化的保障性住房，它具有一定的“准公共产品”的属性。许传明分析，此类产品让利于民，主要依靠政府性的投入，很多城市的共有产权住房操盘实体都是地方国资平台。
    迟乔也向经济导报记者表示，锦绣家园的开发商———烟台宏丰置业有限公司，就是一家负责保障房建设的国有独资企业，它是出售方，也是和买房人形成共同产权关系的持有方———持有剩余30%的产权。
    与普通商品房相比，共有产权住房的资金回收周期更长一些，回报也更低一些。许传明分析，普通房企未来参与此类产品的可能性较小，“即使在土地出让环节就约定建设共有产权，开发商参与的积极性也不会很高。”所以，此类产品未来的供应规模和持续时间，主要取决于政府的决心和投入。
    经济导报记者注意到，烟台的共有产权住房为试行项目，试行范围是市中心的芝罘区和莱山区，试行期限是两年。“一年很难看出效果，两年是个比较合理的时间。另外，住建部也在搞试点，下一步要看看国家有没有统一的政策。”迟乔说。