济南二手房交易评估计税价调整，对购房者有啥影响？

9月1日,济南市税务局发布通知,自9月1日起,济南市正式调整存量住房交易评估计税价格。二手房计税价格重新评估后,将更为全面客观准确反映济南二手房交易价格水平,并进一步压缩通过“阴阳合同”避税的空间。

“为全面准确反映我市存量住房交易价格水平,提高交易环节计税依据的准确性,根据国家税务总局关于加强房地产交易税务服务和管理工作的有关要求,报市政府同意,自2018年9月1日起,调整我市存量住房交易评估计税价格。”9月3日,一份落款为济南市税务局的通知,张贴在济南市房产交易大厅里。

济南市房管局相关工作人员介绍,目前,国家税务总局已经委托第三方评估机构对济南全市存量房进行评估,综合各项因素给出了评估价格。今后,市民在购买存量房网签时,秉承“就高不就低”的原则,如果价格低于评估价格,将按评估价格进行网签。

在实际交易中,对于纳税人申报的交易价格超过存量房申报价格评估值的,按照纳税人申报的交易价格征税。对于评估认定纳税人申报的交易价格偏低的,有正当理由的,按申报交易价格征税；未能举证正当理由的,税务人员会以系统评估价为参考确定计税依据。

“以前的评估计税价格不够准确,今后将按照新方法评估。”济南税务局咨询处工作人员称,新评估方法能够准确反映济南存量住房交易价格水平,提高交易环节计税依据的准确性。

在以往的二手房交易过程中,阴阳合同现象相对普遍,一次房产交易,签订两份合同。一份“阳合同”摆在明面,用来交税、过户；一份“阴合同”私下签订,是双方的真实成交价格。

“评估计税价格的不准确,一定程度上助长了阴阳合同问题。”该工作人员称,现在的评估计税价格根据系统设置,将房屋的具体信息综合权衡后,会有一个更准确的评估价,这个价格更符合客观。

济南市房产交易大厅工作人员表示,9月1日前已缴税的购房者,将按原政策的价格执行,而9月1日前没有缴税的购房者,将按照新通知执行新的计税价格。

近日,济南市税务局发布通知,自9月1日起,调整济南市存量住房交易评估计税价格。如何评估?调整后对居民购房有何影响?记者对此进行采访。

怎么评估？

实地调查、交易比对

存量房评估价如何确定?首先通过政府公开招标方式确定中介评估公司。

今年4月,存量房价格评估服务开标,由北京一家房地产土地评估公司中标。评估公司通过实地调查、市场调研、交易比对等方法,评估确定各区域基准房屋的评估标准值。房屋建成年代、房型、楼层、朝向等要素都会影响评估价。

“办理手续上并没比以前繁琐,大量工作之前都做好了。”济南不动产登记中心工作人员介绍,系统里已经在9月1日前将济南的房屋标准值进行了全面的梳理,现在只需要去房产交易处将房屋信息输入,便可生成房屋标准值。

业内人士称,一般评估价格都会低于实际成交价,但是调整后的计税价格较之前更接近实际成交价；调整后的计税价格能更公平公正地反映当前存量房市场价值,进一步规范存量房交易市场的税收管理。

有啥变化

税费多交了好几万

据了解,山东省存量房评估工作于2010年4月份在济南、淄博启动试点。2012年7月,在全省全面推开。随着近几年房价的变化,市民购买二手房时,导致计税价格相对较低。

21世纪不动产的一位中介介绍,以济南历下区一小区80平的户型为例,去年过户所交税费是根据当时的过户最低指导价来制定的,当时的交易评估是按每平米8千元来核算,共交税费为5万多元。这些税费包括契税、增值税和个税。因房产证未满两年,所以需缴增值税。

此次新政实施后,过户最低指导价大体涨幅为60%—70%,也就是以每平米13000—14000元来核算。单价评估价格增加,总的税费也会随之增加,比之前多交三四万元的税。

该中介人员还透露,此措施对于新房二手房、年限较久的二手房和不满两年的二手房而言,影响也不尽相同。“像较新的二手房,房屋建造年代近、户型结构也相对合理,在存量房评估方面,最低指导价格涨幅相较之前的会有一个大幅度上涨,过户所交税费也会随之水涨船高。”该中介说。而相比之下,老小区二手房在房屋新旧程度、户型结构等方面比新小区稍逊一筹,在存量房评估方面,最低指导价涨幅也会相对较小,过户所交税费也会比新小区少。

有何影响

成交量或减少

山东财经大学山东省房地产业发展研究中心孙大海博士表示,此次存量房交易评估计税价的调整中,政府会综合考量,考虑房屋交易的可行度,尽量减小购房者缴税压力。

不过,对于房产证不满两年的购房者来说,房屋出售要交5.6%的增值税,加之评估价格大幅提高,对这部分房源交易是不小的影响。因此,这一政策对于抑制“炒房客”的炒房倾向,将起到积极作用。

齐鲁楼市不动产二手房版块的负责人表示,市场遇冷的情况下,目前济南二手房价格已经较高,不少购房者正在观望中。而新政一出,交税金额提高后,有些观望中的购房者可能就不会进场了。

“指导价提高后,近期将对市场产生较为明显的影响,预计会有客户终止交易,市场成交量也将受到影响。”他说。（来源：齐鲁晚报  记者  魏新丽  赵夏晔  王瑞超   编辑  袁蕊  责编  赵怀朴）