《北京市物业管理条例》实施 物业企业备战迎“大考”

        项目经理3天内到街乡报到、物业合同在街乡备案、公共收益单独列账……最近几天，东湖湾小区物业经理胡松一项一项检查着准备工作，迎接《北京市物业管理条例》5月1日的正式实施。对物业服务企业来说，这是一场新的“大考”，“红黄牌”制度、定期公示制度、具体处罚措施等都在加强对物业服务企业的监管。

　　引入广告用于电梯轿厢装修

　　两部同年代的旧电梯，一部电梯轿厢表面已见划痕，一部电梯轿厢表面如镜子一般光亮，轿厢灯光也更为柔和。“这是我们给业主展示的装修样板。”胡松说。

　　东湖湾西区建成已有11年，西区11栋楼内的电梯轿厢“容貌”已大不如前。怎么维护？“电梯轿厢装修不属于‘大修’范畴，不可以动用专项维修资金。”胡松说，条例起草、征求意见时给了项目灵感，“可以‘以业养业’，引入电梯广告，再将广告收益用于电梯轿厢的装修。”

　　2019年，项目部邀请东湖湾西区的业主，以楼栋为单位，向业主讲述引入电梯广告用以装修轿厢的想法，征求业主的意见。经过初步沟通，大家都同意这一想法。“我们测算过，每部电梯每年的广告收益能有6000元，刨除能耗成本和管理成本后，3年的广告收益就能装修一部电梯轿厢。”胡松说，5月1日条例正式实施后，项目部便计划启动业主表决程序，“我们也按照条例规定修改了部分规章制度，将公共收益单独列支变为公共收益单独列账。”

　　综合执法机制进了社区

　　“物业服务企业的‘春天’要来了！”这是条例表决通过时，记者在朋友圈中看到的一句话。在长城物业北京物管分公司总经理张永谦看来，条例解决了过去《北京市物业管理办法》规定不明确的问题，对物业行业确实是重大利好。

　　张永谦列举，条例推动建立了综合行政执法机制，由街乡根据行政执法事项清单依法行使行政执法权。这样，诸如业主私搭乱建、占用消防通道、侵占绿地停车等违法违规行为，就可由相关部门进社区执法。条例也厘清了专业运营单位与物业企业之间的相关责任界定，明确物业管理区域内业主专有部分以外的水、电、气、热以及通讯等专业的相关管线及设施设备发生故障、不能正常使用的，由专业运营单位承担维修及养护责任。

　　“物业管理委员会这一新事物的出现，也有利于社区的长期健康发展。”张永谦提到，长城物业在北京服务着72个住宅小区，其中有业委会的小区仅30%。许多涉及到需全体业主表决的事件，如审核专项维修资金使用方案等，就无人牵头，物业企业常常需要请居委会来牵头。“物业管理委员会的成立将会有效弥补业委会的部分职能，在业主与物业企业间搭建起良性沟通机制。”

　　严格公示制度便于业主监管

　　有利好，也有压力。条例中对物业服务企业也提出了新的监管要求。比如，市住建主管部门将根据物业服务合同履行、投诉处理和日常检查等情况，对物业服务企业实施分类监管，建立激励和惩戒制度，也就是“红黄牌”制度。物业服务人应当在物业管理区域内显著位置设置公示栏，如实公示、及时更新包括物业服务标准、物业收支情况等八大类信息。原物业服务人不得以业主欠交物业费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接；拒不退出物业管理区域的，自规定时间届满次日起处每日一万元的罚款。

　　“条例规定的物业企业必须公示的内容与过去相比有很多增加。”北京物业管理协会法务部主任刘立华表示，由于物业管理长期存在信息不对称的问题，造成业主对物业企业的不理解、不信任。过去虽然有对物业企业公示物业费收支情况的规定，但很多业主反映看不到，同时业主关心的公共收益问题的公示情况也不理想。新规有利于对业主知情权的保护，也方便业主监督物业企业的服务，有助于避免一些与此相关的物业管理纠纷。