网签量创6年新低 上半年北京二手房市场“剧情”反转

今年上半年，北京市场受疫情持续牵制，二手房市场走势也是一波三折。机构统计显示，今年前6个月，北京二手房网签总量为6.7万套，比去年同期下降8.2%，创6年来新低，二手房成交均价比去年同期下降2.3%，但二季度呈现出止跌回升态势。

进入下半年，业内预计，市场上下压力并行，若第二波疫情得以有效控制，被推后的需求预计将在四季度稳步释放。

量：上半年二手房网签6.7万套，同比下降8.2%

据贝壳研究院、麦田房产统计，今年上半年北京二手房网签总量为6.7万套，比去年同期下降8.2%。单看上半年数据，今年上半年的网签量为2015年以来的最低。

横向与其他一线城市相比，北京上半年二手房市场复苏呈现节奏慢、力度弱、回落快的特点。各城市受疫情影响下探幅度相近，而北京的复苏增幅明显低于其他一线城市，且市场成交量随着疫情等级而发生波动变化。

具体来看，年初两月受春节假期及疫情影响，北京二手房成交累计同比下降57%。3月后，随国内疫情好转，防控等级下调，成交持续复苏，4、5月环比增幅达到71%和41%。到了5月，西城学区政策变动进一步刺激需求释放，当月实际成交创下2017年“3·17”调控后单月成交量最高水平。不过，到了6月份，由于北京疫情复发，成交环比回落35%。

聚焦到单月来看，来自我爱我家、北京中原的统计显示，北京二手住宅6月份网签17309套，环比上涨7%，同比上涨47%。二手房市场网签量连续4个月上涨，达近两年来峰值。

不过，由于网签的滞后性，实际上，6月份市场活跃度较5月明显降温。就北京麦田实际监测数据来看，6月份成交量高位下降，实际交易量环比5月下降了32%。此外，从我爱我家签单数据来看，6月签单量也环比下跌32.33%，同比增长28.84%，市场表现优于去年同期，但较5月有明显下滑。

分城区看，贝壳研究院数据显示，上半年成交量同比增长较快的区域为亦庄开发区，增幅为12%，居13区首位；东城区降幅最大，达到32%。从修复节奏来看，首轮增长由外围城区启动，以亦庄开发区、门头沟、大兴、昌平区为代表，3-4月增幅大于全市平均增幅158%。随后由西城区接力，增幅为全市平均水平的近2.5倍。

“疫后北京二手房成交修复具有三大动力。”贝壳研究院分析认为，上半年二手房客户使用贷款比例为74%，环比基本持平，月度浮动在3%以内，贷款比例稳定。首、二套平均房贷利率水平随LPR下降而持续走低，资金成本降低吸引需求入市。

此外，西城学区政策变动，亦带动部分家长提前入市，5月西城区成交量环比、同比增速均超过120%，在全市的比重也从7%上涨到12%。同时，西城成交的增长带动换房链条上其他交易主体入市，促进全市成交量提升。

价：二季度价格止跌回升，总体仍处于下跌通道

房价方面，贝壳研究院数据显示，上半年北京二手房成交均价比去年同期下降2.3%，比2018年同期下降0.7%。不过分阶段来看，二季度成交均价比一季度上涨6.0%，为自去年三季度以来首次止跌上涨。

二季度成交均价之所以上涨，贝壳研究院指出，主要是因为疫情稳定后，成交量增长带动价格波动性增长，从价格指数来看，上半年月度价格指数浮动均在2%以内，市场价格整体表现平稳。

分总价来看，改善型产品价格的上升动力强于刚需产品。300万元以下产品均价同比跌幅7%、450万-750万产品均价跌幅在2%以内，750万以上产品均价微幅上涨了1%。

分面积段来看，业主端对于大面积产品价格预期强于小面积产品。从半年增幅来看，大户型产品涨价占比增幅更大，180平方米以上产品增幅达到14个百分点。对比去年同期来看，仅180平方米以上产品涨价占比高于去年同期水平，最高点达到24%。

而从区位上来看，上半年外围城区均价下跌相对更为明显，如大兴、房山、门头沟、顺义、通州区等，2020年一季度均价较2017年均价跌幅均在10%以上，其中门头沟累计跌幅17%。

在成交均价止跌回升的同时，房源成交周期仍处高位，客户端成交周期近三年保持高位，最近三个月在100天左右小幅波动，购房决策持续谨慎。

业内：全年量价同比基本平稳

在贝壳研究院看来，上半年北京市场经历了封冻期、复苏期、政策拉动期、疫情复发回落期四个阶段。疫情对市场的主要影响为需求释放节点推后，在市场预期及市场情绪方面整体保持平稳。

那么，现在下半年已到，北京二手房市场又将呈现怎样的发展态势？对此，贝壳研究院认为，上行动力方面，下半年货币政策仍存在宽松空间，信贷额度充足，放款周期(5月为43天)也处于2019年以来的低位，且预计房贷利率将随LPR继续走低；同时，购房需求将因疫情压制而推后释放，加之人们提升资产保值性的需求进一步增大，预计中高收入人群避险性购房也会增多。

不过，下半年同样面临下行压力。贝壳研究院指出，上半年北京新房成交同比降幅约30%，考虑新房库存及年度销售任务双重压力，下半年预计新房放量降价带动销售，二手市场将受到分流。

基于此，贝壳研究院指出，北京防控等级再次上调至二级响应后，被推后的需求预计将在四季度稳步释放，下半年整体成交量环比平稳。从房价预期指数来看，大面积改善类产品预期相对较好。在市场需求及预期平稳状态下，预计全年均价同比仍延续2019年的平稳态势。

麦田房产认为，由于疫情防控在时间上存在不确定性，受此影响北京二手房市场也面临一定的不确定性。但根据上半年的市场表现，本该释放的需求只是迟到，但不会消失，随着疫情好转，积压的市场需求将陆续释放。

我爱我家亦表示，待疫情缓解后，北京二手房市场依然能够迅速恢复正常走势，但今年的量价水平预计很难超过5月、6月。