楼市调控如何做好“靶向治疗”

　　赵洋

　　楼市调控政策再度升级。

　　3月17日，北京市住建委、人民银行营管部等四部门联合发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（以下简称《通知》）。《通知》要求，居民家庭名下在北京市已拥有1套住房，以及在北京市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。《通知》提出，降低住房贷款期限，暂停发放贷款期限25年（不含25年）以上的个人住房贷款（含住房公积金贷款）。

　　上述通知意味着，北京市楼市调控实施“认房又认贷”，并通过“提首付比，降贷款期限”来适度降低金融杠杆效应。

　　就在北京出台严厉的楼市调控举措之际，多个城市也同步发布了“升级版”的调控政策。3月17日，石家庄、郑州、广州相继发布了楼市调控升级政策，或提高限购门槛，或提升首付比例。3月18日，长沙也发布通知，进一步升级楼市调控。如果算上此前不久公布楼市新政的南京、青岛、三亚等地，前后短短不到20天时间，就有十余个地方政府公布了新的楼市调控举措。

　　这是自去年国庆前后多地密集公布楼市调控政策以来，又一轮楼市调控新政的集中亮相。此次调控政策再次升级的背后，是房价在经历此前调控涨幅趋缓后，近期又有升温之势。尤其在北京，部分区域二手房成交价格节节攀升，“天价学区房”的新闻不时见诸报端。北京市住建委在今年3月17日的描述中就坦言，近一个月来，二手房市场涨幅又有所反弹，中介门店看房的客户量也明显增加，百姓购房热情又现高涨迹象。

　　毫无疑问，部分城市楼市“高烧”不退，甚至朝着泡沫化方向演变，其所暗藏的风险和带来的冲击不容忽视。房地产市场体量庞大，一旦泡沫破裂，房价大幅下跌，将带来广泛的经济社会影响。即便泡沫短时间不会破裂，房价的大幅过快上涨，同样也会带来诸多隐患，比如引发资源配置扭曲，加剧经济中现有的结构性矛盾，挤压居民其他领域的消费支出，进而影响相关实体经济产业的正常发展，进一步抬升经济成本、人力成本，加剧当前经济中的高杠杆问题。

　　3月15日，国务院总理李克强在两会期间答记者问时表示，对于一些不可忽视的风险，我们是高度关注的，发现了会及时处置、靶向治疗，不会让它蔓延。房地产领域的泡沫化风险显然必须高度关注，需要及时处置。那么，不断升级的调控政策，该如何做好楼市风险的“靶向治疗”？

　　做好楼市风险的“靶向治疗”，首先要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，遏制热点城市房价过快上涨。似乎每一轮房价的大幅上涨，都由热点城市开始向外扩散，都由一线城市蔓延至二三线城市。过去两年间，深圳、北京、上海、广州等热点城市房价率先快速上涨，部分城市房价短期涨幅较大。因此，尽快遏制热点城市房价的上升势头，严厉打击投机性炒房行为，应当是楼市调控的重要目标。值得注意的是，在3月17日《政府工作报告》修订情况吹风会上，《政府工作报告》起草组成员、国务院研究室副主任韩文秀表示，此次在房地产相关方面的政策修改，包括“遏制热点城市房价过快上涨”、“建立购租并举的住房制度”等，这些修改都回应了代表、委员提出的意见。毫无疑问，坚持住房居住属性，遏制房价过快上涨，是“靶向治疗”楼市隐患的基本任务。

　　其次，要坚持分类调控，因城因地施策，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。“靶向治疗”楼市风险，需要一系列手段和措施。一方面，要分类调控、因城因地施策，落实地方政府应对短期房价大幅上涨的主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地；另一方面，要着眼长远，构建“市场+保障”双轨机制，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障。此外，还要健全购租并举的住房制度，继续发展公租房等保障性住房，因地制宜、多种方式提高货币化安置比例，加强棚户区改造力度。

　　再次，做好楼市风险的“靶向治疗”，更为重要的是引导好资金流向，防止资金“脱实向虚”以及不合理的加杠杆行为，引导资金支持实体经济。几乎每一轮房价的上涨，都伴随着不少投资投机性资金的进入。特别是随着金融创新的深化以及互联网金融的发展，各种资金“曲线”而来，在一定程度上成为土地市场火热、房价高涨的推手。这既形成了资产泡沫风险，又造成资金“脱实向虚”，不利于实体经济和金融业健康发展。因此，在每一轮楼市调控中，差别化信贷政策始终被认为是最重要的举措之一。去年底召开的中央经济工作会议指出，要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。近日，央行逆回购和中期借贷便利（MLF）中标利率均上行10个基点。对此，有分析人士表示，逆回购和MLF中标利率的调整对实体经济影响更为温和，而房企的负债率较高，对利率的变动更为敏感，因此相当于“靶向治疗”。

　　总之，对于当前地区分化、冰火两重天的楼市而言，既需要调控政策有针对性地“靶向治疗”，又需要引导好社会预期，让各方理性看待楼市的发展走向。